La banlieue pavillonnaire, calquée sur le modèle de Levittown développé à la fin des années 40 aux États-Unis, séduit toujours. Aujourd’hui, le phénomène d’étalement urbain est largement décrié par l’ensemble des professionnels urbains pour des raisons environnementales, sociales ou financières. La généralisation et l’extension de l’habitat individuel diffus entraînent de graves conséquences sur la pollution de l’air, la réduction des espaces naturels ou agricoles ou même l’obésité.

Ainsi, on peut se poser la question de la viabilité de ces modèles périurbains. Lorsque le nombre de personne par ménage chute (divorces, départ des enfants, etc.), ces grandes habitations deviennent alors un poids économique, financier ou social pour beaucoup d’habitant.

Quelles sont les mesures coercitives pour contrer ce phénomène? Peut-on bousculer les aprioris que les banlieues peuvent avoir par rapport aux quartiers denses? Ces questions nous ont mené à découvrir différents projets visant à requestionner notre vision de la banlieue et de son avenir.

1.    La densification pavillonnaire par la maison individuelle

(A) De N.I.M.B.Y à B.I.M.B.Y

Inspiré de l’appellation N.I.M.B.Y qui signifie Not In My Backyard (« Pas dans mon jardin »), le mouvement B.I.M.B.Y Build In My Backyard (« Construit dans mon jardin ») propose une méthode pour renouveler et densifier le tissu pavillonnaire existant des banlieues.

Le syndrome N.I.M.B.Y symbolise les nombreux conflits qui peuvent opposer les résidents aux projets d’aménagement urbain considérés comme nuisibles et ainsi s’oppose la plupart du temps à des symboles de vie en proximité, en espace dense. Quant à lui, le projet BIMBY vise lui à réhabiliter le concept de densité en milieu pavillonnaire par la maison individuelle elle-même.

(B) La division parcellaire au cœur du projet BIMBY

Le projet BIMBY a été lancé en 2009 par Benoit Le Foll et David Miet, deux jeunes architectes français. Le concept prône la mobilisation du foncier des tissus pavillonnaires par les propriétaires, pour qu’ils puissent financer le renouvellement et la densification progressive de ces quartiers. BIMBY souhaite encourager les initiatives individuelles pour permettre aux propriétaires de faire évoluer leur terrain en fonction de leur projet de vie. Ainsi, les intérêts des individus peuvent ainsi rejoindre ceux des collectivités qui souhaitent diversifier les logements sans engendrer davantage d’étalement urbain.

NIBI-1ADivision parcellaire permettant d’envisager la construction d’une nouvelle maison (Source)NIBI-2AProjet qui peut permettre de densifier tout un quartier et de revaloriser le patrimoine des propriétaires (Source)

Cependant, cette initiative doit ensuite être encadrée et maîtrisée par des règles d’urbanisme adéquats et la mise à disposition d’un «conseil au particulier en matière d’architecture et d’urbanisme dense»[1] En effet, BIMBY propose un projet très complet visant aussi la création d’une nouvelle filière professionnelle plus courte et démocratique, envisageant de nouveaux métiers tels que des concepteurs-médiateurs auprès des habitants ou des architectes conseil en division parcellaire, pour mener à bien les projets.

Ce modèle existe aussi au Canada sous le nom de Grannyflats (appartement pour grands-parents) et vise le même objectif de densification, mais via des propositions de logements temporaires adaptés et indépendants de l’habitation principale, destiné principalement aux personnes âgées[2].

Néanmoins, on peut s’interroger sur les limites de ce mode de développement et les risques qu’il peut engendrer, notamment sur la généralisation de cette pratique, si elle n’est pas rapidement encadrée par les différents acteurs de l’urbain.

NIBI-1BParcelle en « drapeau » issues de divisions parcellaires, à St Symphorien d’Ozon (France) (Source)

Une réflexion plus poussée pourrait aussi être entreprise sur les conséquences de cette densification soudaine d’un milieu pavillonnaire actuellement très étalé. Les problématiques reliées à l’énergie, la consommation d’eau, le traitement des déchets, etc. sont des réflexions indispensables à ne pas négliger.

(C) Un projet individuel réalisable

Au cours de ces années, la filière professionnelle s’est elle aussi adaptée à cette nouvelle demande. C’est ainsi que la firme française Terra in Design a vu le jour. Elle propose à ses clients de réaliser leur projet de division parcellaire, en prenant en compte des aspects architecturaux, juridiques et financiers.

NIBI-1CUn propriétaire qui possède un large terrain sous-utilisé peut très largement rentabiliser son patrimoine par la division parcellaire (Source)

NIBI-2CPlusieurs exemples de division parcellaire et de densification de milieu pavillonnaire (Source)

Cette division de terrain peut permettre aux propriétaires de revaloriser leur patrimoine. La valeur du nouveau terrain à bâtir compensera très largement la baisse du prix de la maison initiale.

2.    Comment repenser les développements pavillonnaires autrement

(A) Revisiter l’unique modèle de la maison individuelle

Pourquoi ne pas penser autrement le développement immobilier réalisé en banlieue à la source?

En effet, d’autres courants, tel que le concept de cohousing ou cohabitat propose une autre proposition face au développement de la maison pavillonnaire type, telle que nous la connaissons aujourd’hui : portes de garage souvent présentées en avant-plan, absence d’espace semi-privé permettant l’interaction sociale (marches, balcons, etc.), de trottoir…etc

Cohousing_xImage de l’analyse d’une maison unifamiliale à Kirkland

 (B) Le concept de cohousing/cohabitat

Le cohousing ou cohabitat, résulte en un projet collectif et collaboratif de la conception d’un développement immobilier. Les futurs ménages du développement immobilier de type cohabitat s’impliquent dès la conception du projet, en amont, et en participant à la vie communautaire et la gestion de l’ensemble, lorsqu’ils s’installent dans chacun leur logis. Ainsi, cette communauté est essentiellement gérée par les résidents, lesquels décident ensemble des valeurs communes éthiques, des préoccupations sociales et environnementales.

Le plan de développement est simple : des maisons individuelles privées (de tailles modestes), développées autour d’installations communes utiles pour tous les ménages. Elles peuvent prendre différentes formes: une maison commune pouvant abriter des éléments tels que salle à manger ou de sports, de gardiennage pour enfants ou un jardin communautaire.

Apparu au début des années 1970 à Copenhague (Danemark), le projet développé par un architecte et psychologue, accueillait 27 ménages. Depuis, environ 1,5% de la population danoise habite au sein d’un développement cohabitat. Le phénomène a donc migré vers le Sud, pour atteindre d’autres terrains en France, Espagne, Belgique, Italie.

Cela a également inspiré certains développements en Amérique du Nord, dont ceux de Boulder (Colorado) et de la ville de Québec. Voici leur autopsie.

(C) Les exemples près de chez nous : Boulder et Québec

C.1. Boulder, Colorado.

Petite municipalité au Colorado, Boulder accueille depuis quelques années un nouveau développement de 27 acres où mixité commerciale, résidentielle et sociale cohabitent : Holiday Neighborhood. Le projet rime avec leurs objectifs principaux : développement durable et abordable. En effet, des habitations plus modestes ont été conçues afin de laisser plus de surfaces pour les espaces communs, tels que les maisons communautaires et espaces verts ; ainsi que des liens en transport actif et collectif vers la ville centre.

L’un des projets qui a fait le plus couler d’encre est décidément le Wild-Sage Cohousing Development. Leur pari? Concevoir un quartier produisant zéro émission de carbone, privilégiant l’accès à des commerces de proximité et l’implantation de petites entreprises… en banlieue! De plus, les futurs propriétaires ont pris part, en amont, à la conception de leur nouveau quartier.

Cohousing_boulder_01Wild-Sage Cohousing Development  (Source)

Wild-Sage est un développement de condominiums d’une mixité de types de ménages et de surface intérieure habitable, autant pour des propriétaires que des locataires. Chaque ménage doit s’investir au sein d’un des comités suivants, tels que l’aménagement paysager, finances, maison communautaire, etc. En somme, la plupart des résidents croient que le projet immobilier Holiday Neighborhood est un succès.

Cohousing_boulder_02Wild-Sage Cohousing Development  (Source)

C.2. Ville de Québec

Près de nous, la Ville de Québec a réalisé une première lancée dans le domaine du cohabitat : Cohabitat Québec, dans le quartier Saint-Sacrement. Les futurs habitants du quartier ont participé activement à toutes les étapes de la conception de leur logis, et assurent une bonne gestion de l’ensemble du projet.

Cohabitat_QC-01Cohabitat Québec (Source)

Visant une collectivité intergénérationnelle, ce projet collectif a fait appel aux expertises des propriétaires-occupants en plus de s’épauler de  professionnels, tels que des experts en architecture bioclimatique. On observe une diversité de types d’habitations: 10 maisons de villes et 32 condominiums, ainsi qu’une maison commune offrant plusieurs services.

Cohabitat_QC-04Cohabitat Québec -Croquis de Pierre Thibault-(Source)

Esprit communautaire, lieu de partage, l’achat d’un bien immobilier au sein d’un développement cohabitat n’est pas simplement un lieu où habiter, mais surtout un mode de vie. Selon la littérature, le cohabitat devrait faciliter les interactions sociales de voisinage, notamment par le partage d’aires communes et comporteraient des avantages économiques et environnementaux. En effet, des projets à saveur écologique et de développement durable peuvent s’y greffer tel que des activités de recyclage, covoiturage, etc.

Ces différents exemples bousculent notre vision traditionnelle de l’habitat pavillonnaire très exclusif et individualiste. Ils nous invitent à se projeter dans un autre mode de vie plus communautaire propre à l’urbain, celui de vivre proche d’un inconnu ou d’accepter un style de vie différent. Cette banlieue plus collective permettrait de repenser notre rapport à la densité en milieu pavillonnaire.

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-RÉFÉRENCE

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-Pour en savoir plus sur le sujet

Rédigé par Clémentine Hederer et Nancy Dubeau

2 réponses à “Quel avenir pour la banlieue ? Des exemples intéressants de modèles de développement”

  1. Denis Côté dit :

    En tant que propriétaire-occupant à Cohabitat Québec, je voudrais préciser que notre projet est le fruit de la seule initiative de ses membres et que la Ville de Québec n’a pas contribué à sa réalisation. Les villes doivent trouver des moyens de favoriser le cohabitat, un concept d’inititative citoyenne à la base.

  2. Je cherchais un endroit pour me nourrir intellectuellement sur ce qui me sembles totalement essentiel et nécessaire pour notre société soit un design urbain qui permet un maximum d’accès à la propriété durable.
    Je ne suis pas urbaniste, juste un citoyen hyperconscient et qui ne gagnes pas beaucoup mais a trouvé une maison pas cher il y a quelques années et qui se désole de voir les gens autour de lui peiner à trouver ce qui ne devrait pas être si compliqué.
    L’efficacité, le pratique ET la propriété dans un contexte de préservation des terres arabes ne laisse aucune place au gaspillage.
    Je suis à vous si vous voulez un bénévole.

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